Информационная база Москвы

полезные публикации по проблемному вопросу сделки с недвижимостью

Малосемейное жилье(малосемейки) в Москве.

Малосемейное жилье(малосемейки) в Москве.

Малогабаритная квартира в Москве, к которому мы традиционно относим «гостинные нескольких лет пользовалось большой популярностью у некоторых категорий покупателей недвижимости. Как следствие, цены на этот вид жилья повышались отнюдь не пропорционально уровню комфорта предоставляемому «малометражками» своими владельцами. Однако статистические данные, собранные отделом маркетинга ООО «Агентство печати и информации» за период с июня 2005 по июнь 2006 года, свидетельствует об охлаждении пыла участников регионального рынка квартир в Москве по отношению к его самым маленьким представителям.Впрочем, мнения непосредственных участников процесса купли-продажи жи­лой недвижимости, в частности профес­сионалов-риэлторов, весьма противоре­чивы. Одни утверждают, что рост цены квадратного метра, например для комнат и «гостинок», продолжается, причем весьма активно. Поддерживающие это мнение называют верхний предел цены квадрат­ного метра квартир в Москве, к которому неизбежно стре­мятся все средние показатели, равный ты­сяче условных единиц. Точка зрения противоположной стороны базируется на личном практическом опыте и некоторых умозрительных заключениях. Практика последних месяцев по их версии, пока­зывает, что спрос на малогабаритные квартиры в Москве неизбежно снижается, найти покупателя для такого вида недвижимости, как комната не удается порой по 2-3 месяца. Этакие случаи не единичны, а плохая ре­ализация не связана с неудачным местоположением жилья или его неудовлетво­рительным состоянием. Печатные сред­ства массовой информации, предоставляющие полосы для размещения объявлений о продаже квартир, изобилуют не исчезающими долгое время одними и теми же предложениями комнат и «гостинок», что также, пусть и косвенно свидетель­ствует о снижении активности спроса. Те, кто придерживается точки зрения о не­избежном снижении цены и востребованности этого вида жилья, видят причину складывающейся ситуации в развитии различных видов кредитования. Как из­вестно, малосемейки преимуществен­но использовались при разъездах и вы­нужденных расселениях или как времен­ное жилье с целью последующего увели­чения жилплощади. Сегодня, когда креди­ты стали более доступны широкому кругу населения, появилась возможность пропустить «слабое звено» и сразу приобре­сти полноценную квартиру в Москве. Кроме того, далеко не все организации, специализирующиеся на целевых займах, готовы кредитовать такой вид жилой недвижимости, как комнаты и «гостинки».

По статистике более 80% сделок с арендой совершается с участием профессиональных риэлторских агентств. Тем не менее рядовым арендаторам и арендодателям будет нелишним знать некоторые тонкости договорных отношений.

При совершении арендной сделки ее стороны подписывают договор найма жилья (договор аренды заключается, если речь идет о коммерческих объектах недвижимости). Как правило, оформляется так называемый срочный договор - на 11 месяцев. Более длительные арендные отношения подлежат обязательной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

Даже стандартный договор найма включает в себя целый ряд пунктов. Во-первых, в документе указываются стороны договора и предмет сделки (квартира, комната, коттедж). Во-вторых - данные свидетельства о собственности, которые подтверждают тот факт, что речь идет о первичном найме, а не о субаренде (когда арендатор путем ценовых накруток зарабатывает за счет вторичного арендатора). Естественно, в договоре указывается сумма, равная ежемесячной арендной плате.

В договор найма можно включить дополнительные пункты, тем самым защитив интересы и собственника жилья, и его постояльца.

Например, арендатор и владелец жилья могут договориться о том, как часто владелец будет наведываться в квартиру (деньги получить, ну и проконтролировать, все ли в порядке), и о том, должен ли он заранее предупреждать об этом своего постояльца.

Если у квартиры не один, а несколько собственников, в договоре найма нужно указать, что все они - не против сдачи квартиры в аренду.

В договоре найма указываются фамилии и паспортные данные тех, кто будет проживать в квартире вместе с собственно арендатором. Этот пункт придаст полномочий собственнику жилья: если вместо обозначенной семейной пары он обнаружит в квартире добрую дюжину родственников, приятелей и знакомых, не собирающихся съезжать с жилплощади ни на пятый, ни на десятый день, с чистой совестью сможет выставить их за дверь. И наоборот, если все они будут указаны в договоре, смогут жить в квартире до полного истечения срока аренды.

Владелец квартиры имеет право запретить содержать на ее территории собак, кошек и прочую живность. Другое популярное требование - не шуметь вечером (22.00, 23.00, 00.00 - нужное подчеркнуть): не включать на полную катушку музыку, не колотить молотком - в общем, не беспокоить соседей и не создавать тем самым скандалов.

В интересах собственника к договору найма может быть приложен акт с полной описью имущества. Еще лучше - фотографии или даже видеопленка, на которую засняты все важные для арендодатора (владельца квартиры) детали. Это могут быть предметы мебели, техники, элементы декора. Если в процессе временного проживания постоялец нанесет имуществу вред, он должен будет или оплатить его ремонт, или (если урон непоправим) купить взамен то же самое. Бывает и так, что ни отремонтировать, ни приобрести аналог испорченного имущества не удается (ну мало ли - к примеру, разбилась вдребезги антикварная ваза первой половины XVIII века - почему бы и нет, если речь идет об элитных апартаментах?) - в таком случае придется компенсировать утрату предмета материально (выплачивать сумму, эквивалентную оценочной стоимости предмета).

Это временно...

Увеличить ставки и ликвидность жилья, сдаваемого на время и за деньги, можно за счет качественного ремонта, хорошей мебели и современной техники.

Обычную 1-комнатную квартиру в пятиэтажке хрущевской застройки в спальном или пригородном районе с минимальным набором необходимой мебели (стол, кровать, платяной шкаф) можно арендовать за 6 тысяч рублей в месяц. Если в этой же квартире сделать хороший ремонт, оснастить ее сплит-системой, установить бытовую и видео-аудиотехнику и меблировать, арендные ставки возрастут в разы - до 12-15 тысяч рублей в месяц. Меньшее влияние на ставки оказывает месторасположение объекта. Аренда той же однокомнатной хрущевки, но в центральных районах города, обойдется дороже, но не в разы, а на 2-3 тысячи - в среднем 8-9 тысяч рублей в месяц. В сегменте 1-комнатных квартир качественный ремонт увеличит арендную ставку в среднем на $150-200, в других сегментах разница может составлять $1000-2000. Это и понятно. Это в сегменте продаж отделка квартиры почти не влияет на ее стоимость (у каждого свое представление об идеальном дизайне, и даже если ремонт неплохой, новый хозяин все равно все переделает под себя), а в сегменте "временного" жилья все наоборот: делать ремонт в съемной квартире никому и в голову не придет, но и жить в неприемлемых условиях не каждый станет. Отсюда и существенное влияние этого фактора на арендные ставки.

В сегменте аренды элитного жилья помимо качества самого объекта ценится еще и уровень сервиса: охраняемая территория, наличие развитой инфраструктуры внутри жилого комплекса (объекты клубного типа) и так далее.В половине случаев приезжие арендуют квартиры на длительные сроки (2-3 года) - как правило, это практикуется, если речь идет о работе по долгосрочным контрактам. Какое-то время в съемных квартирах живут и семьи, планирующие переезжать на постоянное место жительства. Другие 50% арендуют жилье на короткие сроки - от 1 до 3 месяцев (на время командировки). Как правило, в роли арендатора выступает юридическое лицо - принимающая сторона. Оплата - высокая. Требования по уровню сервиса - очень высокие (иногда бывает сложно подобрать такой объект). Чаще хотят арендовать апартаменты в городе, реже - загородный коттедж. Аренда индивидуальных загородных объектов - это вообще отдельный сегмент рынка: это либо VIP-гостиницы, либо мини-базы для отдыха (коттедж или комплекс коттеджей). Арендные ставки на элитное жилье стартуют от $1,5-5 тысяч и достигают $10 тысяч в месяц".

Аренда в цифрах

По данным на начало декабря, минимальная арендная ставка на жилье составляет 3-4 тыс. рублей. В основном это квартиры в домах старого фонда, реже - однокомнатные гостинки или малосемейки без ремонта и мебели в спальных районах. Самые дорогостоящие объекты оцениваются в $10 тысяч в месяц. Сегодня по таким ставкам предлагаются к аренде 5-комнатные апартаменты с видовыми решениями, евроремонтом, бильярдными и саунами в жилых высотках премиум-класса, а также ряд элитных загородных особняков. Доли сделок с однокомнатными и двухкомнатными квартирами примерно одинаковые - 33% и 35% соответственно. Процент арендных сделок с "трешками" немного меньше - 24%. Число сделок с многокомнатными квартирами и коттеджами не превышает 7% рынка. А доля комнат в коммуналках, как ни странно (и вопреки ежегодному наплыву иногородних студентов), составляет всего 1%.

Почти треть сделок (26%) приходится на объекты эконом-класса и квартиры и коттеджи класса de lux . Почти 80% сделок с арендой квартир в домах, приходится на улучшенки и элитки. Многие из объектов - новые, построенные в последние 5-8 лет.

Львиная доля арендных сделок с жильем (63%, по данным на начало декабря-2006) приходится на сегмент квартир улучшенной планировки и в домах, построенных в 1980-90 гг.). 16% рынка у "хрущевок" , 9% арендных сделок совершается в сегменте элитного жилья, 8% - в сегменте сталинок.

Малосемейное жилье(малосемейки) в Москве.

Квартиры в Москве-«ЧАС ПИК» ДЛЯ МАЛОСЕМЕЙКИ,или НОВЫЙ ПЕРЕДЕЛ СОБСТВЕННОСТИ



Третья часть россиян, если верить "Российской газете", проживает до настоящего времени в коммуналках (отдельные квартиры в Москве на несколько семей) и малосемейках. Эти люди дождались своего часа. Решение Конституционного суда о приватизации коммунальных квартир в Москве и малосемеек приблизило их к желанной цели.

Что же думают о приватизации сами жители малосемеек.

Людмила С.:

— Я лично против такого закона. Теперь у кого-то будет по 2-3 комнаты, у кого-то — ни одной. Мы с сыном здесь прожили 9 лет и последние годы, хотя и не строят жилье, все же на что-то надеялись. А теперь все надежды – прахом.

Николай Ч.:

— Мы этого закона давно ждали. Приватизируем комнату, ее продадим. Добавим денег и у нас будет нормальная большая квартира в Москве, какую хотели. Все правильно, такой закон людям на пользу.

ДУМАЙТЕ САМИ...

Какое же мнение более объективно?

Трудно сказать. Можно просто броситься слепо исполнять закон, а можно и задуматься о последствиях.

К примеру, помещения общего пользования: кухня, туалет, коридор. Как быть с ними? Вразумительного ответа на этот вопрос в законе нет, потому что окончательного механизма... не разработано. Городским Советом депутатов по этому вопросу принято постановление, в котором указано, что при приватизации жилого помещения жилец имеет право приватизировать без отчуждения и равную долю от помещений общего пользования. Так-то так, но уж больно расплывчато...

В этом плане раньше, видимо, было проще, когда жильцы всем миром приватизировали секцию малосемейки.

СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ...

Владелец малосемейной комнаты в Москве, прежде чем ее приватизировать, должен быть уверен, что сможет содержать свою жилплощадь самостоятельно. На заре приватизации в муниципальный фонд города было передано 20 малосемейных общежитий. Сегодня, по словам начальника отдела приватизации жилья городского жилищного комитета П. Асанова, примерно четверть городских малосемеек приватизирована. Это огромное количество собственников жилой площади. Можно смело утверждать, что лишь немногие из этих людей в состоянии самостоятельно содержать свою собственность. Однако, по словам того же П. Асанова, и сегодня малосемейные квартиры в Москве приватизируется в очень больших количествах, а обмен постепенно сходит на нет, составляя 1-2 случая в месяц. Кстати, Петр Михайлович комментирует принятый закон следующим образом:

— Для кого-то, естественно, это благо. А для кого-то – вред. Люди, годами надеялись улучшить свои жилищные условия, заняв дополнительную комнату, этой единственной возможности лишаются.Здесь кое-кто может и возмутиться, дескать, приватизированное жилье – частная собственность и закон позволяет... Все так, да вот только защищая одних, закон больно бьет других, а ломать голову над механизмом социальной защиты никому не хочется.Интересно, что думают по этому поводу люди, от мнения которых зависит принятие многих важных для города решений.По закону соседи, проживающие в малосемейной квартире в Москве и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на приватизированную жилплощадь, находящуюся в той же коммуналке, только в одном случае — если владелец ее скончался и наследников у него нет. Однако такие случаи чрезвычайно редки в реальной жизни. Да, сегодня малосемейные квартиры в Москве– головная боль любого руководителя, имеющего к ним отношение. Малосемейки грязны, темны, не ремонтированы годами, а дома, в которых они расположены, ветшают на глазах. Проживает сегодня в них, как правило, самая несостоятельная часть населения.С расцветом приватизации резко увеличилось число бродяг и бомжей, и их ряды пополняются.Многие малосемейные квартиры в Москве стоят с 60-х годов, без капремонта, в перекрытиях гидроизоляция не предусмотрена, поэтому ни душа, ни ванную делать нельзя. Испарение влаги в конечном счете приведет к разрушению всего дома. Подвальных помещений как таковых тоже нет, а сейчас средств не хватит, чтобы их восстановить. В отдельных малосемейках счетчики на свет общие на всю секцию. Да разве все перечислишь...Думается, и этого достаточно, чтобы предположить — последствия принятия решений о приватизации малосемейной квартиры в Москве будут очень серьезны, а восстановить утерянный жилой фонд будет уже невозможно.
 (голосов: 3)
15 марта 2009
Похожие материалы сайта: